楼价被“逼”回归理性国外基金“趁火打劫”

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月9 日郎秋红市场报

在物价上涨、通货膨胀越发紧张的情况下，各地房价近半年来纷纷下跌。而银行贷款的收紧和土地出让金缴纳的新政策，更让开发商雪上加霜。可以说，2008年，开发商遭遇了融资的寒冬。

楼市现状1 楼价被“逼”回理性

受宏观经济影响最大的，无疑是在前一两年时间里扩张速度过大的开发商。在过去两年间，部分开发商在国内各地迅速扩张，不仅土地储备呈数十倍的增长，同时在各地创下了多个天价级的“地王”。

业内人士分析，对于开发商来说，能否在市场上存活甚至做大做强，将取决于三大条件：一是土地储备量；二是资金实力；三是销售速度。三者之间做到良性的相互循环，可使一个企业迅速壮大。然而，这只是在过去较容易取得银行贷款、市场销售又一片红火的几年时间里才适用的公式；当遇到市场低迷的时候，这些迅速扩张的企业将为其“疯狂”的行动付出代价。

拐点出现在去年10月初。自去年9月底推出“第二套房贷”新政后，作为购买主力的多次置业者态度转向观望，投资者由于成本加大也纷纷撤离……为保证资金链安全，开发商不得不降价促销。如万科的率先降价、碧桂园重新采用“薄利多销”策略等，为“过冬”做好充分准备。经历了近两年多时间的高速增长后，广州房价开始转入了下跌的周期，重新回归理性。

楼市现状2 房企遭遇融资困难年

进入2008年，在国家出台“货币从紧”宏观政策后，银行也针对房地产开发性贷款进行了紧缩；与此同时，政府部门也针对土地出让金的缴纳作出相关的政策规定，这让开发商的资金更加紧张。

与此同时，在过去一两年中房企的另一最好的融资渠道IPO也出现了变卦。在年初，仅广州市场就有星河湾、昌盛、方圆等多家企业传出要赴港上市的消息。但由于股票市场的不景气，即便是勉强通过IPO，也难以获得投资者的追捧。如今年进入香港联交所挂牌交易的的河南建业，虽然获得IPO成功，但其股价在上市当天就开始“插水”，跌破招股价。这让后面有意上市的企业信心产生动摇。3月底，受股票市场前景不明朗影响，恒大地产率先暂时搁置上市计划，而龙湖地产、星河湾地产等开发商也在近期传出要压后上市时间的消息。

广州知名房地产专家韩世同表示，解决企业资金困难最好的方法，当然是以快速销售的方法来回笼资金。但在银行贷款、销售回笼和上市这三大传统的融资渠道受阻的情况下，“壮士断臂”或者是代价最小的一种方式。“把一些价值较为坚挺的未开发项目，采用等价交换的方式进行合作开发或出让，以内部挖潜的方式进行资金的运作，或许是现阶段一些过快扩张的企业解决资金链紧张问题的最好方法。”

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