急卖、调价……成交量大幅下滑年中楼市调整

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月14 日荆海燕栾洪双搜房网

2008年上半年的二手房市场，表现不尽如人意。虽然月成交量复制了去年的走势，但数字却始终无法突破，曾令人浮想联翩的传统“红五月”在今年的房交会上上演变脸一幕。成交量与去年同期不可同日而语。随着6月成交量的大幅下滑，急卖、调价等现象显现，市场出现了年中盘整的局面。

众多因素集结，成交量比去年同期减少22%

据透明售房网显示，2008年上半年与2007年同期相比，成交量呈现整体回落的趋势，降幅达到了22% 。五城区中，西湖区仍旧稳居成交量的头把交椅，下城区、拱墅区分列二、三，原本相差不多的上城区、江干区渐渐拉开了距离。

07、08年同期二手房月成交量对比图（单位：套）

数据来源：透明售房网

从图中可以看到，07、08年前四个月成交量波动幅度不大，但到了5、6个月份相差悬殊，尤其是6月与去年同期相比，下降幅度达到42个百分点。对于二手房成交量的急速下滑，各方颇感意外。

中原地产认为，与05“国八条”、06年“国六条”出台后市场出现的应激反应相比，今年的下滑更像是市场进行的自我调节。07年价格的大幅上涨，08年价格的高位运行加大了需求者的购买压力；同时自去年10月以来，国家出台了提高存款准备金率、加息、限贷等一系列银根紧缩政策，大大抑制了依靠贷款买房的多数需求者的购买欲望，致使市场中观望气氛浓厚；而经济环境的变化，也或多或少影响了上半年的杭州二手房市场，如人民币升值导致外贸业务萎缩，使得楼市中一部分从事外贸行业的潜在高端需求者无力再购买房产；而股市大跌后，一些潜在购房者资金被套牢，不得不将换房计划暂时搁置。另外，一手楼盘史无前例的打折促销更是吸引了一部分游离于二手房与一手房之间的需求，分化了二手房购买的群体，如上半年滨江区的银爵公寓、水晶城等楼盘价格低于或与周边二手楼盘相当，而该区域内多数二手楼盘未满5年，涉及双税，与一手楼盘相比自然缺乏吸引力。众多因素集结导致二手房成交量低位运行也就不足为奇了。根据二手市场房成交规律，下半年若无重大政策调整，预计成交量将在9月逐步走高。

均价一改走势，6月吹来降价风

相比于量的萎缩，今年上半年的成交价格已然高出去年同期一大截。从图中我们可以看到，08年上半年二手房均价在12000元/㎡-13000元/㎡区间运行。与去年同期相比，上涨幅度达到了34% ，但这并不意味着大幅上涨的价格走势会继续延续。

07年、08年五城区二手房成交均价走势（单位：元/平方米）

数据来源：透明售房网

尽管图中两条价格曲线几乎呈平行状态运行，但我们还是可以发现，进入6月后，价格趋势却有了明显变化，去年稳中有升而今年小幅下滑，与5月相比，6月二手房每平方下降了500元左右，这一现象引起了各方对杭州二手房市场的高度重视。

据中原地产观察，进入6月以后，随着成交量的下滑，二手房市场急卖、降价现象突然多了起来。大户型、老房子、郊区房陆续打出急卖口号。在中原地产信息平台上就出现了“盛世钱塘399降到287万”、“树园新村再次降价64.79平方,售价65万”、“江城路小套急售！房东连续降价”、“水印城原价158万，现在降到145万”等等众多的调价信息。调价幅度最大的一套竟然达到112万，令人咋舌。

据了解，率先调价起源于一批挂牌多时未成交又急需用钱的投资者。这部分房东多是由于自身的主观原因，如急需用钱去付新房首付，去还汽车贷、房贷等等，因为心情急迫调整幅度较大。而随后这股降价风则影响了更多心态不稳的卖方，降价出售现象也随之增多。值得注意的是，尽管今年的降价现象让一部分购房者看到了希望，但从理性的角度而言，降价房源仍属于少数派，相比于新增挂牌量，降价房源所占比例不足一成。

中原地产认为，回顾过去几年的二手房市场，除07年以外，降价风几乎每年刮来一次。04年的5月、05年的6月、06的6月，在调控政策和季节性影响的双重作用下，降价风频频吹过，而事实证明，降价只是市场短期内的一种调整，短暂的调整期过后，随之而来的是成交量的补偿性增长再次带动房价上涨。而若无重大政策影响，预计本次价格盘整持续整个三季度，因此对于自住消费者而言，这段时间或许就是一个进入市场的绝好时机。

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