杭优质客户和保值房产二手房交易可获八成贷款

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月18 日施予李霄峰都市快报

一周前，杭州人麦先生买了“在水一方”小区的一套二手房，建筑面积86平方米，总价105万元。在向杭州某商业银行递交了一份详细的个人资料及收入证明后，他获得了该银行提供的额度为房产评估值八成(即首付二成)、还款期限为20年的房贷。

“房龄20年以内、建筑面积在60平方米以上的二手房，最高可贷额度为评估值的七成(即首付三成)”，各大商业银行执行的这一房贷审批“潜规则”，近来开始陆续被打破：只要是银行认定的优质客户，或房产本身具有一定增值潜力，就极有可能得到“特殊关照”，获得较为理想的贷款。

老、小二手房

也能贷款购买

麦先生向银行提交的资料显示，他今年29岁，大学本科毕业，杭州某大型事业单位的正式职工，年收入10万元以上，之前没有在银行贷款买房的记录，也没有信用卡违约记录。负责为其办理房贷的银行业务员给出的评定为：优质客户。

这不是个例。杭州某高校教师张先生，不久前买下了大学路新村一套建筑年代为1987年的老房子，房龄已超过20年，按以往的房贷“潜规则”，银行是不会放贷的，但现在银行却给出了首付三成、还款期限20年的商业贷款，理由同样是“张先生属于银行的优质客户”：其职业为高校教师，收入稳定，且所购房产为婚房，夫妻两人均具有一定的还款能力。

杨先生在6月底购买了采荷一区一套建筑面积为42平方米、建筑年代为1980年的二手房，同样获得了首付四成的贷款，银行对这笔贷款的评定为：抵押房产为学区房，有一定的升值潜力，市场认同度较高。

裕兴不动产、我爱我家、住商不动产、华邦地产等杭城多家品牌中介公司的成交记录显示，7月上半月杭州成交的二手房，28%为建筑面积在60平方米左右的老房子，其中超半数为按揭购房。在快报统计的每周二手房成交排行榜上，七月至今排名靠前的小区，也多为朝晖、采荷、古荡等老小区。而在今年年初，这类房产是很难获得银行贷款的。“二手房贷审批尺度的变化，是近期老、小二手房成交比例上升的主要原因。”裕兴不动产市场部负责人何仿说。

房贷审批

不再一刀切

从去年开始，央行连续数次上调存款准备金率，从严的信贷政策使得杭州各大银行纷纷收紧二手房贷款。杭城部分商业银行为此制定了严格的审批标准，对申请贷款的二手房面积、房龄、贷款年限等都作出了一刀切的规定。比如去年8月份建行浙江省分行暂停二手房按揭贷款；之后工行暂停了房龄在20年以上或建筑面积在60平方米以下的二手房按揭贷款；中行暂停60平方米以下的二手房按揭贷款，其他的二手房，房龄+贷款期限不得超过30年。

全面限贷使得杭州的老、小二手房成交量持续下降，部分初次置业者的买房计划受到了一定影响。

然而从近期开始，这种局面有所改观。“贷款客户资质较好，或抵押房产保值能力较强、可以抵御楼市下滑的风险，一般都能办理按揭。部分还款能力突出的客户，甚至能获得房产评估值八成的房贷额度。”住商不动产市场部经理陈燕燕说。

这些现象是否意味着银行的放贷标准放宽了？银行人士的回答是：与房贷有关的政策一直没有变，只是银行对房贷审批的标准进行了改良，“不再以建筑年代与户型大小作为审批参照标准，而是细化到分析每套房产和贷款还款人，并由此制定出完全不同的贷款方案。”建行浙江省分行个人贷款中心丁副经理说。

据悉，今年以来杭州各大商业银行发放商业房贷，执行的主要政策为央行下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，也就是第二套房贷政策。“除此之外，银行并没有人为控制住房按揭贷款的规模。”丁副经理说。

工行浙江省分行营业部个人金融业务部营销推广中心陈正楠说，他们的二手房房贷政策并无变化。家庭购买第一套住房的按揭贷款为首付二至三成，贷款利率下浮15%(五年以上贷款基准利率7.83%)；家庭购买第二套住房的按揭贷款为首付四成，贷款利率上浮10%；三套以上(包含三套)，适当提高贷款利率。

优质客户和保值房产

房贷审批可获特殊关照

工行浙江省分行营业部个人金融业务部营销推广中心经理章景勉说，由于2007年年底各家银行都收到了银监会“控制信贷总规模”的窗口指导，住房按揭贷款发放量明显减少。于是，银行在房贷营销过程中就会选择优质客户。“老客户和新客户，无稳定收入来源者和大型企事业单位的在职员工，在房贷审批环节受到的待遇会有所不同。”

何为优质客户？有关人士表示，具体的界定标准各家银行都有差异，但普遍认同的几点是：本地户籍、年龄在26岁-50岁之间、国企或事业单位的在职职工、收入稳定、月还款额占家庭总收入的40%以下、银行资信状况良好等。

所谓的保值房产，指的是学区房、景观房、市中心稀缺地段房等房源， “即使是建筑面积50平方米至60平方米的老房子，如果它的变现和保值能力突出，我们依然会放出首付三成至四成的贷款。60平方米至90平方米的二手房，参照地段、房屋格局等因素，贷款首付一般是两成到三成。”建行浙江省分行的丁副经理说。

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