合富置业：二手房交易应注意的五大细节问题

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月7 日郑灏合富置业

[摘要] 在二手房交易过程中，不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的专业法律知识。

当前市场观望气氛依然浓重，但诸如婚房、改善性住房等刚性需求却越积越多。目前我们发现购房者在购买二手房时对一些细节问题存在疏忽，现针对我司在二手房交易过程中碰到的一些典型问题，谨给各位客户在交易细节问题上提供一些帮助。

在二手房交易过程中，不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的专业法律知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。

一、卖方身份的真实性

交易时，需查看卖方的房地产权证原件，或到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。

另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。

二、卖方的还贷情况

若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。

三、购房贷款的审批程序

大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。

四、关于租赁

房屋是否设立租赁以及是否设置过租赁备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有租赁备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。

五、关于户口要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定。

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